전세 집주인 변경시 전세보증금 반환은 어떻게? (2021년 11월 판례 해독)
전세 집주인 변경시 세입자의 전세보증금 반환의 주체는 누구일까요? 세입자(임차인)의 입장에서는 당연히 걱정이 될 수밖에 없는 이슈입니다 새로운 집주인에게 보증금을 돌려받을 수 있을지, 계약 조건이 그대로 유지될지 등 많은 궁금증이 생길 것입니다.
오늘은 대법원 판례를 통해 집주인 변경시 세입자의 권리와 집주인의 지위 승계에 대해 알아보겠습니다.
* 이 포스트의 내용은 국가법령정보센터, 찾기쉬운 생활법령 정보 등 공인된 미디어의 자료와 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 하지만, 일부 내용에서 뉘앙스 차이나 오류 등이 있을 수 있으니 여러분이 당한 이슈에 있어서 필요시 법률전문가의 조언을 받으시길 권고드립니다.
본 사건의 사실 관계
- B씨(세입자, 원고)는 A씨(기존 집주인, 주위적 피고)로부터 집을 임차하고 있었습니다.
- 이 집은 경매에 부쳐졌고, C씨(새로운 집주인, 예비적 피고)가 낙찰을 받았습니다.
- B씨는 A씨와 C씨 모두에게 보증금 반환을 요구하며 소송을 제기했습니다.
[용어 설명]
주변적 피고: 소송에서 주된 피고가 아닌 경우, 기존 임대인으로서 주된 임대차보증금 반환 의무를 가지고 있는 인물입니다. 이 경우, 기존 임대인이 주변적 피고입니다.
예비적 피고: 부동산의 강제경매를 통해 새롭게 소유권을 취득한 사람입니다. 새로운 소유자는 부동산을 낙찰받아 소유권을 가지게 되며, 임대차보증금 반환 의무를 승계할 수 있습니다.전세 집주인 변경시 세입자 권리 쟁점
- 집주인이 변경되면 새로운 집주인이 기존 임대차계약을 자동으로 승계하는가?
- 세입자가 집주인의 지위 승계를 원하지 않는 경우, 어떻게 해야 하는가?
법원의 결정
2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결에서 대법원은 새로운 집주인(C씨)이 기존 임대차계약을 자동으로 승계한다고 판시했습니다. 그러나 임차인(B씨)이 이를 원하지 않는 경우, 임차인은 집주인이 변경된 사실을 안 시점부터 ‘상당한 기간’ 내에 이의를 제기해야 합니다.
여기서 ‘상당한 기간‘은 법적으로 명확히 규정되어 있지 않으며, 개별 사례에 따라 법원이 결정합니다. 이는 임차인이 임대차 주택의 양도 사실을 알게 된 경위, 이의를 제기하기 위해 필요한 시간, 임대차보증금의 규모 및 임대차 목적물의 특성 등 다양한 사정을 종합적으로 고려하여 판단됩니다.
의미와 영향
이 판결은 임대차계약의 양도와 관련하여 임차인의 권리를 명확히 제시하고, 법적 대응 방안을 알려주는 중요한 판례입니다.
특히 임차인이 ‘상당한 기간’ 내에 이의를 제기하지 않으면 새로운 집주인에게 임대차계약이 자동으로 승계되며, 기존 집주인에게 보증금을 반환받을 권리를 상실하게 됩니다.
결론 및 조언
집주인이 바뀌면 어떻게 해야 할까요? 당황하지 말고, 변경 사실을 알게 된 즉시 자신의 의사를 명확히 밝히는 것이 중요합니다. 공인된 우편, 문자 메시지, 통화 녹음 등 객관적인 증거를 남기는 방법으로 이의를 제기하는 것이 좋습니다. 임대차계약이 새로운 집주인에게 승계되는 것을 원하지 않는 경우, ‘상당한 기간’ 내에 이의를 제기해야 합니다. ‘상당한 기간’은 개별 사례에 따라 다를 수 있으므로, 정확한 기간과 이의 제기 방법을 결정하기 위해 법률 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.
#관련 법조항
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)
