임대차보증금 반환소송, 집주인이 승소한 결정적 요인은?(2023년 6월 판례 해독)
서울고등법원은 2023년 6월 16일 임대차보증금 반환소송에서 원고(세입자)의 청구를 기각하고, 피고(집주인)의 항소를 인용하는 판결을 내렸습니다. 이 사건은 임대차계약 갱신 요구와 임차인의 계약 해지 통지 시점에 관한 법적 해석이 주요 쟁점이었습니다.
* 이 포스트의 내용은 국가법령정보센터, 찾기쉬운 생활법령 정보 등 공인된 미디어의 자료와 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 하지만, 일부 내용에서 뉘앙스 차이나 오류 등이 있을 수 있으니 여러분이 당한 이슈에 있어서 필요시 법률전문가의 조언을 받으시길 권고드립니다.
쉬운 요약
- 세입자(원고)는 임대차 계약이 갱신되기 전인 2021년 1월 28일에 해지 통보를 했고, 집주인(피고)에게 임대차 보증금을 돌려달라고 요구했습니다.
- 집주인은 갱신된 임대차 계약의 시작일인 2021년 3월 10일부터 3개월 후인 2021년 6월 9일에 해지 효력이 발생한다고 주장했습니다.
- 법원은 집주인의 주장을 받아들여, 임대차 계약 갱신 요구에 따라 갱신된 계약의 해지 효력은 2021년 3월 10일부터 3개월 후에 발생한다고 판단했습니다.이에 따라, 세입자의 청구를 기각하고 집주인의 항소를 인용하여 집주인의 승소 판결을 내렸습니다.
- 세입자는 갱신된 계약의 해지 효력이 발생하는 2021년 6월 9일까지의 월세(집주인에게 미지급)를 빼고 장기수선충당금을 포함하여 보증금을 돌려받았습니다.
임대차보증금 반환소송 판결의 중요 내용 요약
원고는 2017년부터 피고의 부동산을 임차해왔고, 계약 갱신을 통해 2021년 3월부터 2023년 3월까지 새로운 임대차계약이 체결되었습니다. 그러나 원고는 갱신된 계약 시작일 이전에 해지를 통보했고, 피고는 이를 갱신된 계약의 해지로 간주하여 보증금 반환을 거부했습니다.
법원은 주택임대차보호법에 따라 임차인이 갱신된 계약을 해지할 수 있으나, 그 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생한다고 판단했습니다.
사실관계
- 임대차계약 체결 및 갱신: 원고는 2017년 피고와 임대차계약을 체결하고, 2019년 계약을 갱신하여 임대차기간을 2021년 3월까지 연장했습니다.
- 계약 갱신 요구: 2021년 1월, 원고는 계약 갱신을 요구했고, 피고는 명확한 거절 사유를 제시하지 못했습니다.
- 계약 해지 통지: 원고는 2021년 1월 28일, 갱신된 계약을 해지 통보했고, 이 통지는 1월 29일 피고에게 도달했습니다.
쟁점
- 임차인의 갱신요구와 계약 해지 시점: 법원은 원고의 갱신 요구에 따라 갱신된 계약의 효력이 발생한 이후에 해지 통지의 효력이 발생한다고 판단했습니다.
- 임대차보증금 반환: 피고는 갱신된 계약 기간 동안의 차임을 공제한 금액만 반환할 의무가 있다고 주장했습니다.
법원의 판단
서울고등법원은 주택임대차보호법 제6조의3 및 제6조의2에 따라 임차인의 갱신 요구에 따른 계약은 갱신되며, 해지 통지는 갱신된 계약의 시작일부터 3개월 후에 효력이 발생한다고 판시했습니다.
이에 따라, 피고는 임대차보증금 중 일부를 공제한 금액을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다.
정리하기
이번 판결은 임대차계약 갱신 요구와 해지 통지의 시점 및 효력에 대한 법적 해석을 명확히 했습니다. 임차인은 갱신 요구 후에도 해지할 수 있으나, 해지 통지는 갱신된 계약의 효력이 발생한 이후에야 효력을 갖습니다.
이번 사례의 경우는 따라서 임대차 계약 갱신 및 해지와 관련된 법적 절차를 충분히 이해하고 진행하는 것이 중요합니다.
#관련 법조항
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
