상생임대주택이란? 임대료 인상 제한하면 깜짝 놀랄 양도소득세 비과세 혜택이 있다구요?
상생임대주택 제도는 임대인이 임대료 인상을 5% 이내로 제한하여 임차인의 주거 안정을 도모하고, 임대인에게는 양도소득세 비과세 등 세제 혜택을 제공하는 제도입니다.
주택 시장의 안정과 공공의 이익을 목적으로 마련된 이 제도는 임대인과 임차인 모두에게 유익합니다. 오늘은 상생임대주택 제도의 인정 조건, 절차, 혜택, 그리고 관련 법령까지 자세히 살펴보겠습니다.
상생임대주택 인정 조건
1. 직전 임대차계약 유지 기간
임대인이 해당 주택을 취득한 후 체결한 첫 임대차계약이 최소 1년 6개월 이상 유지되어야 합니다. 이는 임대인이 주택을 취득한 이후 처음 임대하는 시점부터 계약의 안정성을 확인하기 위한 조건입니다.
2. 상생임대차계약 체결 기간
2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 신규 또는 갱신 계약을 체결해야 대상으로 인정받을 수 있습니다. 이 기간에 체결된 계약에 한해서만 세제 혜택이 적용됩니다.
3. 임대료 인상률 제한
신규 또는 갱신 계약 시 직전 계약 대비 임대료 인상률이 5% 이내여야 합니다. 임대료 인상 폭을 제한하여 임차인의 주거 부담을 덜어주는 것이 이 제도의 핵심입니다.
4. 임대 기간
상생임대차계약에 따른 임대 기간은 최소 2년 이상이어야 합니다. 이를 통해 임차인의 안정적인 거주 기간을 보장합니다.
신청 절차
1. 계약 체결
위의 조건을 충족하는 임대차계약을 체결합니다. 계약 시 직전 계약 대비 임대료 인상률을 5% 이내로 제한해야 합니다.
2. 양도 시 신고
해당 주택을 양도할 때, 양도소득세 과세표준 신고기한 내에 상생임대주택 특례적용신고서와 관련 서류를 관할 세무서에 제출해야 합니다. 이 신고 절차를 통해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
제출 서류
- 양도소득세 신고서
- 직전 임대차계약서
- 상생임대차계약서 (임대료 5% 이내 인상 여부 확인용)
부여되는 혜택
1. 양도소득세 비과세
조정대상지역에서 취득한 주택의 경우, 2년 거주 요건 없이 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 임대인에게 큰 세금 절감 효과를 제공합니다.
2. 장기보유특별공제
고가주택의 경우에도 2년 거주 요건 없이 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 보유 기간에 따라 양도 차익의 일부를 공제받을 수 있어 고가 주택의 양도 시 큰 절세 효과가 있습니다.
주의사항
- 임대인과 임차인이 동일하지 않아도 됨: 임차인이 바뀌어도 상생임대차계약으로 인정되며, 임대인만 동일하면 됩니다.
- 계약갱신청구권 행사 시 인정: 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우에도 상생임대차계약으로 인정됩니다.
- 임대차계약 사이의 공백 인정: 임대차계약 사이에 공백이 있더라도 상생임대주택 조건을 충족할 수 있습니다.
관련 법령
- 소득세법 시행령 제155조의3: ‘상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례’를 규정하고 있습니다. 이 조항은 상생임대주택의 정의, 요건, 혜택 등을 상세히 다루고 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
• 상생임대주택 계약이 무엇인가요?
상생임대주택 계약은 임대료 인상을 5% 이내로 제한하여 임차인의 주거 안정을 도모하는 임대차계약입니다.
• 조정대상지역이 아닌 경우도 혜택을 받을 수 있나요?
상생임대주택 혜택은 주로 조정대상지역에서 적용되며, 다른 지역의 경우 혜택 적용 여부를 확인하는 것이 필요합니다.
• 임대 기간이 2년 미만이면 상생임대주택 혜택을 받을 수 없나요?
네, 임대 기간이 2년 이상이어야 혜택을 받을 수 있습니다.
• 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 어떻게 해야 하나요?
양도 시 신고 절차에 따라 특례적용신고서를 제출해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
#용어 설명
- 임대차계약: 임대인이 임차인에게 주택을 빌려주고 일정한 대가를 받는 계약을 의미합니다.
- 양도소득세 비과세: 부동산을 매도할 때 일정 조건을 충족하면 양도소득세가 면제되는 혜택입니다.
- 장기보유특별공제: 부동산을 장기 보유할 경우 양도 차익의 일부를 공제해주는 세제 혜택입니다.
- 조정대상지역: 부동산 가격 상승률이 높아 정부가 특별히 지정하여 규제하는 지역을 말합니다.
#법령 세부내용
소득세법 시행령 제155조의3 (상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. <개정 2022. 8. 2., 2023. 2. 28.>
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. <개정 2022. 8. 2., 2023. 2. 28.>
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023. 2. 28.>
⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다. <개정 2022. 8. 2., 2023. 2. 28.>
[본조신설 2022. 2. 15.]
