집주인 실거주 사유로 임대차계약 갱신 거절하였으나..(2024년 2월 집주인 패소판례 해독)

부동산 임대차계약은 계약 당사자 간의 중요한 법적 관계를 규정하며, 특히 계약 갱신과 관련된 분쟁은 빈번하게 발생합니다. 이번 포스트에서는 집주인 실거주 사유로 임대차계약 갱신 거절과 그로 인한 손해배상 청구에 관한 사건을 날짜별로 분석하고, 그 과정에서 발생한 중요한 쟁점들을 깊이 있게 살펴보겠습니다. 이 포스트를 끝까지 읽어보시다보면 사건의 전개와 그 법적 해석을 명확히 이해할 수 있을 것입니다.

* 이 포스트의 내용은 국가법령정보센터, 찾기쉬운 생활법령 정보 등 공인된 미디어의 자료와 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 하지만, 일부 내용에서 뉘앙스 차이나 오류 등이 있을 수 있으니 해당 사건의 판결 원문을 확안하시기를 바라며, 여러분이 당한 이슈에 있어서 필요시 법률전문가의 조언을 받으시길 권고드립니다.

사건 개요 및 날짜별 전개

'19.3.25. 임대차계약 체결

원고 A(세입자)는 피고 B(집주인)와 용인시 기흥구에 위치한 C아파트 D동 E호에 대해 임대차보증금 4억 1천만 원, 임대차 기간은 2021년 3월 24일까지로 하는 계약을 체결했습니다. 원고는 이 부동산을 임차하여 거주하게 되었습니다.

'20.10.13. 집주인 실거주 의사로 갱신 거절 통지

피고 B는 임대차 계약 만료를 앞두고 원고에게 내용증명우편을 통해 "실거주할 예정이니 계약 갱신이 불가하다"는 의사를 전달했습니다. 이는 계약 만료 6개월 전에 이루어진 것으로, 임대차계약 갱신 거절의 정당성을 확보하기 위한 조치였습니다.

'21.4.3. 원고의 퇴거

원고 A는 피고의 갱신 거절 통지에 따라 2021년 4월 3일 부동산에서 퇴거했습니다. 이 시점까지 원고는 피고가 실제로 해당 부동산에 실거주할 것으로 믿고 퇴거를 결정했습니다.

'21.6.26. 피고의 부동산 재임대

피고 B는 원고가 퇴거한 후 약 2개월 뒤, 해당 부동산을 임대차보증금 6억 4천만 원에 제3자에게 임대했습니다. 피고는 이를 통해 임대차계약 갱신 거절이 실거주를 위한 것이 아님이 드러났습니다.

2021.7.30. 제3자의 입주 신고

제3자는 2021년 7월 30일에 해당 부동산에 입주 신고를 완료했습니다. 이 시점까지 피고는 해당 부동산에 실거주하지 않았으며, 이는 원고의 손해배상 청구의 근거가 되었습니다.

2024.2.7. 법원 판결

법원은 피고가 원고에게 손해배상금 11,500,008원과 지연이자를 지급할 것을 명령했습니다. 판결에서 법원은 피고의 실거주 의도가 불명확하며, 제3자에게 임대함으로써 원고에게 손해를 입혔다고 판단했습니다.

법적 쟁점 및 판단

집주인 실거주 의사의 진정성과 임대차계약 갱신 거절의 정당성

이 사건의 주요 쟁점은 집주인 실거주 의사의 진정성과 임대차계약 갱신 거절의 정당성이었습니다. 법원은 피고가 실거주를 이유로 갱신을 거절했으나, 실제로는 이를 이행하지 않았고, 부동산을 빠르게 제3자에게 임대한 점에서 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

특히, 다음과 같은 요소들이 피고의 실거주 의사를 부정하는 증거로 작용했습니다:

관리사무소 기록: 피고가 원고가 퇴거한 후 해당 부동산에 입주 신고를 하지 않았고, 관리비가 거의 발생하지 않았습니다. 이는 피고가 실제로 거주하지 않았음을 강하게 시사합니다.
부동산 내부 수리: 피고는 원고 퇴거 후 내부 수리 공사를 진행했지만, 이 수리는 실거주와 무관한 것으로 판단되었습니다.
하층 누수 문제: 피고가 주장한 하층 누수 문제와 수리 과정에서 해당 부동산에 아무도 거주하지 않았다는 하층 주민의 증언은 피고의 실거주 주장을 약화시켰습니다.

법적 근거

이번 판결의 법적 근거는 주택임대차보호법 제6조의3입니다. 이 조항에 따르면, 임대인은 실거주를 이유로 임대차계약 갱신을 거절할 수 있으나, 이후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 법원은 이 조항을 적용하여 피고에게 손해배상 책임을 물었습니다.

의미와 영향

이번 판결은 임대인이 실거주 의사를 이유로 임대차계약 갱신을 거절할 때, 그 의사가 진정성을 갖추지 못하면 법적 책임을 지게 될 수 있음을 명확히 했습니다. 특히, 이 사건은 실거주 여부를 판단하는 데 있어 관리사무소 기록, 입주 신고, 그리고 제3자에게 임대한 시점 등의 요소들이 중요한 역할을 한다는 것을 보여줍니다.

결론 및 조언

이번 사건을 통해 임대인은 실거주를 이유로 임대차계약 갱신을 거절할 때, 그 의사를 명확히 입증할 수 있어야 하며, 실거주가 불가능한 경우 제3자에게 임대하지 않도록 신중해야 함을 알 수 있습니다. 임차인 역시 임대인의 갱신 거절에 대해 실거주 의도를 면밀히 검토하고, 필요 시 법적 조언을 구하는 것이 중요합니다.

이 포스트를 통해 부동산 임대차계약의 갱신과 관련된 법적 책임을 명확히 이해하고, 향후 유사한 분쟁을 사전에 예방할 수 있기를 바랍니다. 이 사건의 손해배상액 산정과 관련된 내용을 확인하시려면 ‘집주인의 부당한 임대차계약 갱신 거절에 따른 손해배상액 산정‘ 포스트를 참고하시기 바랍니다.

참고로, 더 폭넓은 지식 습득을 위해 집주인의 실제 거주 의사의 진정성에 대한 쟁점으로 재판되었던, 집주인 실거주 거짓말로 인한 임대차계약 분쟁(2023년 12월 선고 판례 해독) 포스트를 확인해 보시기 바랍니다.

#관련 법조항

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등)