집주인의 부당한 임대차계약 갱신 거절에 따른 손해배상액 산정
부동산 임대차계약에서 계약 갱신이 거절되는 상황은 임차인(세입자)에게 큰 경제적 부담을 줄 수 있습니다. 이번 포스트에서는 임대차계약 갱신 거절로 인해 발생한 손해에 대해 법원의 손해배상액 산정 방법에 대해 자세히 설명하고, 실제 사례를 바탕으로 예상 배상금 전체 금액을 산정해 보겠습니다.
이 포스트를 통해 임대차계약과 관련된 손해배상 청구의 구체적인 산정 방식을 이해하고, 법적 분쟁 시 어떤 기준이 적용되는지를 명확히 알 수 있을 것입니다.
* 이 포스트의 내용은 국가법령정보센터, 찾기쉬운 생활법령 정보 등 공인된 미디어의 자료와 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 하지만, 일부 내용에서 뉘앙스 차이나 오류 등이 있을 수 있으니 해당 사건의 판결 원문을 확안하시기를 바라며, 여러분이 당한 이슈에 있어서 필요시 법률전문가의 조언을 받으시길 권고드립니다.
사건 개요 요약
원고 A(세입자)는 2019년 3월 피고 B(집주인)와 임대차계약을 체결했으며, 2021년 3월 24일 계약이 만료될 예정이었습니다. 피고는 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절했고, 원고는 2021년 4월 3일에 부동산을 퇴거했습니다. 그러나 피고가 같은 해 6월 26일 해당 부동산을 제3자에게 임대하자, 원고는 손해배상을 청구했습니다.
법원은 피고가 실거주 의사를 증명하지 못했으며, 제3자에게 임대함으로써 원고에게 손해를 입혔다고 판단하고, 손해배상액을 산정했습니다. 더 자세한 내용은 집주인 실거주 사유로 임대차계약 갱신 거절하였으나..(2024년 2월 집주인 패소판례 해독) 포스트를 참고하시기 바랍니다.
손해배상액 산정 방식
주택임대차보호법에 따라 손해배상액 산정은 아래와 같이 진행 되었습니다.
갱신거절 당시 월차임의 3개월분
- 임대차보증금 4억 1천만 원에 대한 월차임: 854,166원
- 3개월분 손해배상액: 2,562,500원
제3자에게 임대하여 얻은 월차임과 갱신거절 당시 월차임 간 차액의 2년분
- 새로운 월차임: 1,333,333원
- 차액: 479,167원
- 2년간 손해배상액: 11,500,008원
법원은 이 중 더 큰 금액인 11,500,008원을 손해배상액으로 정했습니다.
예상 배상금 전체 금액 산정
법원은 판결에서 피고에게 11,500,008원을 배상하도록 했습니다. 또한, 법원은 이 금액에 대해 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2023년 1월 26일부터 판결선고일인 2024년 2월 7일까지 연 5%의 이자, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 부과했습니다.
지연손해금 산정
- 연 5% 이자: 2023년 1월 26일부터 2024년 2월 7일까지 (378일)
- 계산식:
11,500,008원 × 0.05 ÷ 365 × 378일 = 595,211원
따라서 판결 이후 바로 다음 날인 2024년 2월 8일에 피고가 지급해야 하는 예상 배상금 총액은 다음과 같습니다.
총 배상금액 = 원금 11,500,008원 + 지연손해금 595,211원 = 12,095,219원
결론 및 조언
이번 사건을 통해 알 수 있듯이, 임대차계약 갱신 거절로 인해 발생하는 손해배상 청구는 법적으로 매우 정교하게 산정됩니다. 임대인은 갱신 거절 시 실거주 의도를 명확히 증명해야 하며, 그렇지 않을 경우 큰 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
반면, 임차인은 갱신 거절에 따른 손해를 적극적으로 청구할 수 있으며, 법적 기준에 따라 손해배상액이 산정될 수 있습니다.
이 포스트를 통해 임대차계약 관련 손해배상액 산정 방식을 명확히 이해하고, 부동산 거래 시 법적 분쟁을 사전에 예방하는 데 도움이 되길 바랍니다.
# 관련 법조항
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등) 제5항, 제6항
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.>
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
