임대인 계약 갱신 거절, 실거주 의사 진정성으로 인정받은 사례(2024년 판례)

임대인 계약 갱신 거절 문제는 임대차 계약 만료 시 자주 발생하는 분쟁입니다. 특히, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 경우, 그 의도가 진정했는지가 중요한 법적 쟁점입니다. 이번 판결(2023나18693)에서는 임대인의 실거주 계획이 실제로 진정했는지 여부와 이후 발생한 상황이 법적 판단에 영향을 미치는지에 대해 다루었습니다.

* 이 포스트의 내용은 국가법령정보센터, 찾기쉬운 생활법령 정보 등 공인된 미디어의 자료와 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 하지만, 일부 내용에서 뉘앙스 차이나 오류 등이 있을 수 있으니 해당 사건의 판결 원문을 확안하시기를 바라며, 여러분이 당한 이슈에 있어서 필요시 법률전문가의 조언을 받으시길 권고드립니다.

사건 개요

• 임차인 A씨는 2019년 11월, 임대인 B씨와 전주시 덕진구 아파트 임대차 계약을 체결했습니다.
  • 임대차보증금: 2억 3500만 원
  • 임대차 기간: 2020년 1월 7일부터 2022년 1월 6일까지
• 2021년 8월, 임대인 B씨는 “결혼 후 실거주”를 이유로 임대인 계약 갱신 거절 의사를 통보했습니다.
• A씨는 통보를 받아들여 같은 단지 내 다른 호수로 이사를 했으나, 이후 B씨가 혼인하지 않고 해당 아파트를 제3자에게 재임대하면서 문제가 발생했습니다.
• 이에 A씨는 B씨가 허위 사유로 계약 갱신을 거절했다며 약 3200만 원의 손해배상을 청구했습니다.

사건 경과: 날짜별 주요 내용

1. 2019년 11월 1일: A씨와 B씨 간 임대차 계약 체결.
2. 2021년 6월: B씨가 결혼 계획을 밝히며 실거주를 이유로 계약 갱신 거절 의사를 내비침.
3. 2021년 8월 15일: B씨가 “결혼 후 실거주 예정”이라며 공식적으로 갱신 거절 통보.
4. 2021년 12월 10일: A씨가 같은 단지 내 다른 호수로 이사하며 새로운 임대차 계약 체결.
5. 2022년 3월: B씨는 혼인하지 않고 해당 아파트를 제3자에게 재임대.
6. 2024년 10월 2일: 법원은 B씨의 갱신 거절 당시 진정성이 있었다며 A씨의 손해배상 청구를 기각.

주요 쟁점

1. 임대인 계약 갱신 거절의 정당성
   • A씨는 임대인이 결혼하지 않았음에도 “실거주”를 이유로 계약 갱신을 거절한 것은 의도가 불순했다고 주장.
   • 법원은 갱신 거절 당시 B씨의 실거주 의도가 진정했으며, 이후 상황 변화가 판단에 영향을 미치지 않는다고 봄.
2. 갱신 거절 이후의 재임대 문제
   • A씨는 임대인이 실거주 의사를 이유로 갱신을 거절하고도 재임대한 것은 계약갱신요구권 방해에 해당한다고 주장.
   • 법원은 갱신 거절 당시 요건 충족 여부만을 기준으로 판단해야 한다고 판결.
3. 계약갱신요구권의 방해 여부
   • A씨는 B씨가 계약갱신요구권을 부당하게 방해했다며 손해배상을 청구했으나, 법원은 이를 인정하지 않았습니다.

법원의 판단

1. 실거주 의사의 진정성 인정
   법원은 B씨가 갱신 거절 당시 진정한 실거주 계획을 가지고 있었다고 판단했습니다. 결혼 계획이 무산된 이후의 행위는 당시 의사의 진정성을 부정할 근거가 되지 않는다고 보았습니다.
2. 계약갱신요구권 방해 여부 부정
   임대인의 갱신 거절이 허위 사유가 아닌 이상, 이후 재임대 행위는 손해배상 청구의 근거가 될 수 없다고 판단했습니다.
3. 갱신 거절의 법적 정당성
   법원은 B씨의 갱신 거절이 주택임대차보호법 제6조의3에서 규정한 조건에 부합하며, A씨의 손해배상 청구는 이유 없다고 판결했습니다.

법적 근거

• 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호: 임대인이 실거주를 이유로 갱신 거절이 가능함을 규정.
• 계약갱신요구권 방해 시 손해배상 규정: 임대인이 허위 사유로 갱신을 거절한 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있음.

의미와 영향

이번 판결은 임대인 계약 갱신 거절의 정당성을 판단할 때, 실거주 의사의 진정성이 주요 기준임을 명확히 했습니다.

1. 실거주 의사의 중요성
   • 법원은 갱신 거절 당시 실거주 의사의 진정성을 판단의 핵심으로 보았으며, 이후 상황 변화는 판단 기준에 포함되지 않는다고 밝혔습니다.
2. 계약갱신요구권의 제한적 적용
   • 임차인의 권리가 보호받을 수 있는 범위를 명확히 하여 임대인과 임차인의 이해관계를 균형 있게 조정했습니다.

결론 및 조언

임대인이 계약 갱신을 거절할 때, 사유가 법적으로 정당하고 진정한 의사에 기반한 것인지가 중요합니다. 이번 판결은 실거주를 이유로 한 임대인 계약 갱신 거절이 정당하게 인정될 수 있음을 보여줍니다.

1. 임대인은 실거주 사유를 구체적으로 증명해야 합니다.
2. 임차인은 계약갱신요구권을 행사하기 전 임대인의 거절 사유를 면밀히 검토해야 합니다.
3. 분쟁 발생 시, 관련 법 조항과 사례를 검토하고 법률 전문가의 도움을 받으세요.

참고로, 임대인 계약 갱신 거절이 부당한 경우의 사례도 있습니다. 집주인의 부당한 임대차계약 갱신 거절에 따른 손해배상액 산정 포스트를 통해 그 내용을 확인해 보세요!

#용어 해설

1. 임대인 계약 갱신 거절: 임대차 계약이 만료될 때, 임대인이 주택임대차보호법에 따른 정당한 사유를 들어 계약 갱신을 거절하는 행위.
2. 계약갱신요구권: 임차인이 임대차 계약 만료 전 일정 기간 내에 계약 연장을 요청할 수 있는 권리. 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없음.
3. 실거주 의사: 임대인이 자신 또는 직계가족이 주택에 실제로 거주할 계획이 있다는 의사. 이를 법적으로 인정받기 위해 구체적 증명과 진정성이 요구됨.
4. 갱신 거절 사유: 법이 정한 사유(실거주, 차임 연체 등)에 해당하는 경우에만 임대인은 갱신을 거절할 수 있음.

#관련 법조항

주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

참고: 국가법령정보센터, 찾기쉬운 생활법령 정보, 대한민국 법원 종합법률정보