집주인의 전세보증금 인상 요구, 세입자는 거절할 수 없을까?
전세 계약 기간 중 혹은 갱신 시점에 집주인(임대인)으로부터 갑작스러운 전세보증금 인상 요구를 받으면 당황스럽기 마련입니다. 임대인의 요구가 정당한 것인지, 어떻게 대응해야 할지 막막할 수 있습니다. 반대로 임대인 입장에서는 주변 시세 상승 등을 이유로 보증금을 올리고 싶지만, 법적인 제약 때문에 망설여질 수 있습니다.
이 글에서는 전세 보증금 인상 요구의 적법성에 대한 모든 것을 꼼꼼하게 알려드립니다. 주택임대차보호법의 관련 규정부터, 인상 상한선, 예외적인 경우, 그리고 분쟁 해결 방법까지 상세하게 다룹니다. 전세 보증금 증액 문제로 고민하는 임대인과 세입자(임차인) 모두에게 명확한 해답을 제시하고, 현명하게 대처할 수 있도록 도와드리도록 하겠습니다.
* 이 포스트의 내용은 국가법령정보센터, 찾기쉬운 생활법령 정보 등 공인된 미디어의 자료와 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 하지만, 일부 내용에서 뉘앙스 차이나 오류 등이 있을 수 있으니 해당 사건의 판결 원문을 확안하시기를 바라며, 여러분이 당한 이슈에 있어서 필요시 법률전문가의 조언을 받으시길 권고드립니다.
전세보증금 인상, 언제 가능할까요?
주택임대차보호법은 임대차 계약 기간 중이나 계약 갱신 시점에 임대인이 보증금을 증액할 수 있는 권리를 인정하고 있습니다. 하지만 이 권리는 무제한적인 것이 아니며, 법률에서 정한 요건과 절차를 따라야 합니다. 그 주요 내용은 다음과 같습니다.
- 인상 요구 시점: 계약 기간 중 또는 갱신 시점에 가능합니다.
- 인상 사유: 임차 주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동으로 인해 약정한 보증금이 적절하지 않게 된 경우에 가능합니다.
- 인상 한도: 인상은 연 5%를 초과할 수 없습니다. (참고로, 2021년 7월 31일 이전 계약의 경우는 5% 초과 가능했었습니다.)
전세보증금 인상 요구, 어떤 절차를 따라야 할까요?
임대인이 보증금 인상을 요구하려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다. 임대인은 임차인에게 인상 의사와 그 금액을 서면으로 통지해야 합니다. 전세계약 기간 중에는 언제든지 가능하며, 갱신 시에는 갱신 거절 기간 내(계약종료일 6개월 이전부터 2개월 전)에 통지해야 합니다. 임차인의 동의 없이 보증금을 증액할 수 없습니다. 임차인의 동의를 얻은 후 다음 차임 지급 시기부터 증액된 보증금을 적용할 수 있습니다.
인상 요구, 거절할 수 있을까요?
임차인은 임대인의 증액 요구가 부당하다고 판단되는 경우 이를 거절할 수 있습니다. 증액 요구를 거절할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.
- 증액 상한 초과: 임대인이 연 5%를 초과하여 보증금을 증액하려는 경우
- 증액 사유 부존재: 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 없는 경우
- 증액 절차 위반: 임대인이 서면 통지 의무를 위반하거나 갱신 거절 기간 이후에 증액을 요구하는 경우
분쟁 예방과 해결을 위한 조언: 명확한 계약과 소통의 중요성
전세 보증금 인상 관련 분쟁을 예방하고 원만하게 해결하기 위해서는 다음과 같은 노력이 필요합니다.
- 계약서 명확화: 필요시 계약서에 증액 가능성, 증액 절차, 증액 상한 등을 명확히 명시해야 합니다.
- 사전 협의: 증액 요구 전에 임대인은 임차인에게 충분한 설명과 협의를 통해 법정 인상 한도 내에서 합리적인 증액 폭을 결정하는 것이 좋습니다.
- 법률 자문 활용: 증액과 관련하여 불확실한 부분이 있다면 변호사 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
정리하기
전세 보증금 인상은 임대인과 임차인 모두에게 민감한 문제입니다. 이상과 같이 말씀드린 내용과 관련 법규를 잘 이해하고, 집주인과 세입자 상호 간의 존중과 충분한 대화를 통한다면 불필요한 분쟁을 줄이고 원만한 합의에 이를 수 있을 것입니다. 법적 분쟁해결의 절차를 밟는 것보다 상호 이득의 길입니다.
#관련 법조항
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>
주택임대차보호법 제7조 (차임등의 증감청구권)
