대표이사 및 사내이사의 주택임대차보호법 대항력 부정 판결 (2023다226866)
법인 임차 주택에서 대표이사가 거주할 경우, 주택임대차보호법 대항력 관점의 보호를 받을 수 있을까요? 최근 대법원 판결(2023다226866)은 이 문제에 대한 중요한 기준을 제시했습니다.
이 판결은 주택임대차보호법상 ‘직원’의 정의와 대항력 인정 요건을 구체적으로 판단한 사례로, 특히 법인이 사택을 임차하는 경우 어떤 조건을 충족해야 법적 보호를 받을 수 있는지 명확히 밝혔습니다.
* 이 포스트의 내용은 국가법령정보센터, 찾기쉬운 생활법령 정보 등 공인된 미디어의 자료와 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 하지만, 일부 내용에서 뉘앙스 차이나 오류 등이 있을 수 있으니 해당 사건의 판결 원문을 확안하시기를 바라며, 여러분이 당한 이슈에 있어서 필요시 법률전문가의 조언을 받으시길 권고드립니다.
사건 개요
2023년 12월 14일, 대법원은 A사가 B사를 상대로 제기한 건물 인도 소송(2023다226866)에서 B사의 계약갱신요구권을 인정하지 않고 원고 A사의 승소를 확정했습니다.
B사는 직원의 주거를 목적으로 서울의 고급 아파트를 임차했으나, 실제 거주자가 B사의 당시 대표이사였기 때문에 주택임대차보호법 대항력이 문제되었습니다.
주요 쟁점 – 직원 범위 및 주택임대차보호법 대항력
- ‘직원’의 범위: 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 말하는 ‘직원’의 범위에 대표이사 및 사내이사가 포함되는지 여부
- 대항력 요건: 법인이 임차한 주택에서 법인의 ‘직원’이 거주할 경우, 대항력 요건 충족 여부
대법원 판결 요지
- 대표이사 및 사내이사는 ‘직원’에서 제외
- 주택임대차보호법 제3조 제3항의 ‘직원’은 법인등기사항증명서에 등재된 대표이사 및 사내이사를 제외한 자를 의미함.
- 중소기업기본법 시행령에 따르면 ‘임원’은 등기된 이사를 의미하고, ‘직원’과 구분됨.
- 대항력 요건
- 법인이 임차한 주택에서 직원이 주민등록을 마치고 거주하고 있어야만 대항력이 발생함.
- 업무관련성, 임대료 수준, 지리적 근접성 등은 고려사항이 아님.
- 결론
- B사의 당시 대표이사가 해당 주택에 거주한 것은 대항력 요건을 충족하지 않으므로 계약갱신요구권 행사 불가.
법적 근거
- 주택임대차보호법 제3조 제3항, 제3조의2 제1항, 제6조의3
- 중소기업기본법 시행령 제2조 제6호
의의와 영향
- 중소기업의 임차 주택 보호 기준 명확화
- 주택임대차보호법에서 ‘직원’의 범위를 구체적으로 해석한 첫 판례.
- 기업의 복지 목적 주택 임차 시 주의 필요
- 복지 목적으로 주택을 임차하는 경우, 대표이사나 사내이사가 아닌 직원 명의로 전입신고를 해야 대항력 인정 가능.
- 부동산 거래 안정성 강화
- 법인의 임차 주택에 대한 권리 주장 기준을 명확히 하여 거래의 예측 가능성을 높임.
결론 및 조언
- 중소기업이 사택을 제공할 경우, 대표이사나 사내이사가 아닌 일반 직원 명의로 계약을 체결하고, 전입신고를 완료해야 합니다.
- 주택임대차보호법에 따른 보호를 받기 위해 임대차 계약 체결 시 법적 요건을 정확히 숙지하는 것이 중요합니다.
#용어 해설
1. 대항력
- 정의: 임차인이 주택의 소유권이 변동되더라도 임차권을 주장할 수 있는 권리
- 발생 요건: 주택의 인도 + 주민등록 완료
- 효과: 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있음
2. 직원 (주택임대차보호법 제3조 제3항 기준)
- 정의: 법인의 근로자로, 법인등기사항증명서에 등재된 대표이사 및 사내이사를 제외한 자
- 관련 판례: 대법원 2023다226866
- 중소기업기본법 시행령 해석: ‘임원’은 등기된 이사를 의미하고, ‘직원’과 명확히 구분됨
3. 임원
- 정의: 법인등기사항증명서에 등재된 대표이사, 사내이사 등
- 직원과의 차이: ‘직원’에서 대표이사 및 사내이사를 제외한 것
4. 계약갱신요구권 (제6조의3)
- 정의: 임차인이 임대차계약 종료 전 일정 요건을 충족할 경우, 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리
- 행사 조건: 임차인의 대항력이 존재해야 행사 가능
- 기간: 최초 2년, 갱신 시 추가 2년 연장 가능
5. 중소기업기본법 제2조
- 정의: 중소기업의 범위를 정의하는 법령
- 대상: 일정 기준 이하의 자본금, 매출, 직원 수를 가진 기업
6. 주택임대차보호법 (HLA, Housing Lease Protection Act)
- 정의: 임차인의 권리를 보호하고, 주거 안정성을 보장하기 위한 법률
- 핵심 조항:
- 제3조: 대항력 요건
- 제3조의2: 법인의 임차권 인정
- 제6조의3: 계약갱신요구권
참고: 국가법령정보센터, 찾기쉬운 생활법령 정보, 대한민국 법원 종합법률정보
