지연손해금을 포함한 임대차보증금 지급의 소송 건(2024년 1월 판례 해독)

서울고등법원은 2023나2016548 사건에서 지연손해금을 포함한 임대차보증금 반환 청구와 관련된 판결을 내렸습니다. 이번 판결은 임대차계약의 묵시적 갱신과 해지에 대한 법적 해석을 명확히 하고 임차인의 권리를 보호하는 데 중점을 두었습니다.

* 이 포스트의 내용은 국가법령정보센터, 찾기쉬운 생활법령 정보 등 공인된 미디어의 자료와 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 하지만, 일부 내용에서 뉘앙스 차이나 오류 등이 있을 수 있으니 해당 사건의 판결 원문을 확안하시기를 바라며, 여러분이 당한 이슈에 있어서 필요시 법률전문가의 조언을 받으시길 권고드립니다.

쌍방 간의 주장

원고의 주장

세입자(원고) A씨는 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었으며, 본인에 사정에 따라 갱신된 기간 내에 계약해지를 통지하고 보증금 반환을 요구했습니다. 원고는 임대차보증금과 기지급한 장기수선충당금의 반환을 요구했으며, 계약이 갱신된 상태에서 해지 통지를 했으므로 계약이 종료되었다고 주장했습니다.

피고의 주장

집주인(피고) B씨는 임대차계약이 새로운 재계약으로 갱신되었으며, 원고의 계약해지 통지는 부적법하다고 주장했습니다. 또한, 피고는 임대차기간이 만료된 후 공탁을 통해 보증금을 변제했다고 주장했습니다.

용어 설명
'임의해지권'이란 임차인이 임대차 계약을 임의로 해지할 수 있는 권리를 말합니다. 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 묵시적으로 갱신된 임대차계약을 언제든지 해지할 수 있으며, 해지 통지를 한 날로부터 3개월 후에 해지의 효력이 발생합니다.

지연손해금 지급 관련 주요 쟁점

지연손해금까지 포함되어 임대차보증금을 지급하라는 본 사건의 주요 쟁점은 두 가지입니다. 첫째, 임대차계약의 묵시적 갱신 여부입니다. 이는 계약이 만료되었을 때 특별한 합의나 통지 없이 자동으로 갱신되는지 여부를 말합니다. 둘째, 임차인의 계약해지권 인정 여부입니다. 이는 임차인이 갱신된 계약을 해지할 수 있는 권리가 있는지 여부를 의미합니다.

특히 이 사건에서는 다음과 같은 세부적인 쟁점이 있었습니다.

1. 묵시적 갱신 및 새로운 재계약의 해석: 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 후 임대인과 임차인이 새롭게 임대차계약서를 작성했으나, 이 계약이 기존 계약의 연장인지 새로운 계약인지를 두고 다툼이 있었습니다. 원고는 기존 계약의 묵시적 갱신 상태에서 계약이 연장된 것이라 주장했으며, 피고는 새로운 계약으로 임차인의 해지권이 없다고 주장했습니다.
2. 공탁의 유효성: 피고는 임대차보증금을 공탁하여 변제했으므로 더 이상의 반환 의무가 없다고 주장했지만, 원고는 공탁이 지연손해금을 포함하지 않아 불충분하다용고 주장했습니다.

용어 설명
- 공탁: 법적으로 문제가 있는 돈이나 물건을 법원에 맡기는 것을 말합니다. 예를 들어, 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주려고 했는데 임차인이 이를 받지 않거나 받을 수 없는 상황일 때, 임대인은 이 돈을 법원에 맡길 수 있습니다. 이렇게 하면 임대인은 법적으로 보증금을 돌려준 것으로 인정받게 됩니다.
- 변제: 채무자가 채권자에게 빚을 갚는 행위를 말합니다. 예를 들어, 임대차계약이 종료되었을 때 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주는 것이 변제입니다. 변제는 돈으로만 할 수도 있지만, 합의에 따라 다른 형태로도 가능합니다.
- 지연손해금: 약속된 날짜에 돈을 갚지 못했을 때 발생하는 추가 비용을 말합니다. 예를 들어, 임대인이 임차인에게 보증금을 정해진 날짜에 돌려주지 못하면, 임대인은 그 기간 동안 발생한 이자를 추가로 지급해야 합니다. 이는 돈을 제때 받지 못한 임차인의 손해를 보상하기 위한 것입니다.

시간 흐름에 따른 사건의 전개

임대차계약의 시작 및 묵시적 갱신 (2019. 2. 1.)

• 원고 A씨는 피고 B씨의 아파트를 임차했습니다.
• 임대차계약은 2019년 2월 1일에 시작되었고, 이후 2021년 2월 1일까지 묵시적으로 갱신되었습니다.

신규 임대차계약 작성 (2021. 4. 6.)

• 기존 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 상태에서 원고와 피고는 신규 임대차계약을 작성했습니다.
• 이 계약서에는 임대차기간이 2021년 4월 6일부터 2023년 4월 5일까지로 명시되었습니다.

계약 해지 통지 (2021. 10. 25.)

• 신규 임대차 계약 시작일 기점으로 약 6개월 후인 시점에 원고는 피고에게 임대차계약의 해지통지를 했습니다.
• 해지통지에 따라 계약은 3개월 이후인 2022년 1월 25일에 종료된다고 주장했습니다.

아파트 퇴거 및 소 제기 (2022. 2. 14.)

• 원고는 2022년 2월 14일에 아파트에서 퇴거하고, 같은 날 피고를 상대로 임대차보증금 반환 청구 소송을 제기했습니다.

1심 판결 (2023. 4. 13.)

• 서울북부지방법원은 원고의 청구를 일부 인용하여, 피고에게 임대차보증금 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

피고의 공탁 (2023. 8. 14.)

• 피고는 원고를 상대로 임대차보증금 260,000,000원을 공탁했습니다.
• 공탁은 임대차보증금의 수령거절을 이유로 하였습니다.

항소 및 항소심 판결 (2024. 1. 19.)

• 피고는 1심 판결에 불복하여 항소했고, 서울고등법원은 2024년 1월 19일에 항소심 판결을 선고했습니다.
• 항소심에서는 원고의 청구를 일부 인용하고, 피고에게 지연손해금을 포함하여 임대차보증금을 지급하라고 판결했습니다.

법원의 판단

법원은 이 사건 임대차가 묵시적으로 갱신되었음을 인정했습니다. 또한, 주택임대차보호법에 따라 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며, 계약해지는 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 보았습니다.

따라서 원고의 해지통지는 적법하며, 임대차계약은 종료되었습니다. 또한, 피고의 공탁은 지연손해금을 포함하지 않아 불충분하다고 판단했습니다.

결론 및 조언

이번 판결은 임차인의 권리를 보호하고, 임대차계약의 갱신과 해지에 대한 명확한 기준을 제시합니다. 임차인은 묵시적 갱신 상태에서도 계약해지권을 행사할 수 있으며, 임대인은 이를 적법하게 대응해야 합니다.

또한, 임대인은 임대차보증금을 공탁할 경우 지연손해금을 포함하여 변제해야 함을 명확히 했습니다.

#관련 법조항

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

주임법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

주임법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

주임법 제10조(강행규정)